Was der Kabinettsbeschluss konkret verändert
Die Mietpreisbremse bekommt in Baden-Württemberg eine neue Laufzeit und eine etwas größere Gebietskulisse. Das Kabinett beschloss die drei Verordnungen am 10. November 2026; bekanntgegeben wurde die Entscheidung einen Tag später. Statt bislang 130 sollen künftig 133 Städte und Gemeinden als angespannte Wohnungsmärkte gelten.
Neu aufgenommen werden Mannheim, Konstanz und Kehl. Für alle 133 Kommunen sollen Mietpreisbremse, abgesenkte Kappungsgrenze und verlängerte Kündigungssperrfrist vom 1. Januar 2027 bis zum 31. Dezember 2029 gelten. Das Land bezeichnet das politische Verfahren nach Abschluss der Anhörung als beendet. Rechtlich wirksam werden die neuen Verordnungen jedoch erst nach ihrer Verkündung. Der Unterschied ist wichtig: Beschlossen ist die Neufassung, der formale Veröffentlichungsschritt steht noch aus.
Drei Regeln schützen in unterschiedlichen Situationen
Die häufig gemeinsam genannten Instrumente greifen nicht an derselben Stelle eines Mietverhältnisses:
- Bei einer Neuvermietung begrenzt die Mietpreisbremse die Ausgangsmiete grundsätzlich auf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
- In einem bestehenden Mietvertrag senkt die Kappungsgrenzenverordnung die zulässige Erhöhung grundsätzlich auf höchstens 15 Prozent innerhalb von drei Jahren. Oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete darf die Erhöhung nicht enden.
- Nach der Umwandlung einer Mietwohnung in Eigentum und einem anschließenden Verkauf schützt eine fünfjährige Sperrfrist vor bestimmten Kündigungen, etwa wegen Eigenbedarfs.
Die landesrechtliche Gebietskulisse entscheidet damit über drei unterschiedliche Schutzwirkungen. Ein pauschaler Satz wie „Die Miete darf nur um zehn Prozent steigen“ wäre falsch: Die Zehn-Prozent-Grenze bezieht sich auf die ortsübliche Vergleichsmiete bei einem neuen Mietvertrag, nicht auf jede spätere Mieterhöhung.
Vormiete, Modernisierung und Neubau bleiben wichtige Ausnahmen
Auch in einer der 133 Kommunen gilt die Mietpreisbremse nicht ausnahmslos. Das Bürgerliche Gesetzbuch erlaubt unter bestimmten Voraussetzungen eine höhere Miete, wenn bereits die Vormiete über der regulären Grenze lag. Modernisierungsmaßnahmen der vergangenen drei Jahre können ebenfalls berücksichtigt werden.
Vollständig ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Die Bremse gilt außerdem nicht für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Vermieter müssen vor Vertragsabschluss unaufgefordert informieren, wenn sie sich auf gesetzlich geregelte Ausnahmen wie eine höhere Vormiete, eine Modernisierung oder die erstmalige Nutzung nach dem Stichtag berufen wollen.
Für Mieterinnen und Mieter folgt daraus eine konkrete Prüfreihenfolge: Liegt die Wohnung in der Gebietskulisse? Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete? Und beruft sich der Vermieter nachvollziehbar auf eine bundesrechtliche Ausnahme? Die neue Landesverordnung erweitert den räumlichen Schutz, ändert diese Regeln des Bundesrechts aber nicht.
Warum Mannheim, Konstanz und Kehl neu hinzukommen
Grundlage der Erweiterung ist ein aktualisiertes Gutachten. Nach Angaben des Landes wurde die Wohnungsnachfrage an Hochschulstandorten bislang teilweise unterschätzt. Studierende in Wohngemeinschaften erscheinen in der verwendeten Statistik gemeinsam als ein Haushalt, obwohl mehrere Personen Wohnraum nachfragen.
Die ergänzte Berechnung führt dazu, dass Mannheim, Konstanz und Kehl neu in die Gebietskulisse aufgenommen werden. Die übrige Methodik bleibt nach Darstellung des Ministeriums unverändert. Das ist keine allgemeine politische Auswahl einzelner Städte, sondern eine Aktualisierung der gutachterlichen Bewertung angespannter Wohnungsmärkte.
Besonders anschaulich ist die Änderung in Mannheim: Die Stadt war in der bisherigen 130er-Kulisse nicht enthalten und wird nun von allen drei Verordnungen erfasst. Für neue Mietverträge, Erhöhungen in Bestandsverhältnissen und bestimmte Kündigungen gelten dort damit ab 2027 jeweils unterschiedliche zusätzliche Grenzen.
Regulierung ersetzt keinen zusätzlichen Wohnraum
Die Verordnungen begrenzen bestimmte Preissteigerungen und Kündigungsrisiken. Sie schaffen jedoch keine neue Wohnung und senken nicht automatisch jede Bestandsmiete. Deshalb bleibt die Wirkung von der örtlichen Vergleichsmiete, der konkreten Vertragsgeschichte, möglichen Ausnahmen und letztlich vom Wohnungsangebot abhängig.
Parallel setzt das Land auf Bau- und Modellvorhaben. Erst Anfang November wurden zehn Projekte für kostengünstigeres und flächensparendes Bauen ausgewählt. Das ist ein anderer Hebel: Die neuen Verordnungen regeln bestehende Marktverhältnisse, während Bauprogramme das Angebot verändern sollen.
Für Mannheim, Konstanz und Kehl ist der nächste überprüfbare Schritt jetzt die Verkündung. Erst dann steht formal fest, dass die drei Verordnungen ohne Unterbrechung zum Jahreswechsel wirksam werden.
